二、东莞市宏基贸易有限公司、博罗县信隆电工材料有限公司租赁合同纠纷

（2018）粤13民终5011号

广东省惠州市中级人民法院

裁判观点

法院认为，虽然双方在合同中约定承租人依约租赁满十年且无违约情况下，出租人给予6个月的免租期，但双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金，该条款可理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，且出租人与第三方的租赁合同中也有关于免租期的约定，可见出租方给予免租期系租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除，故不支持出租人主张免租期租金损失以及出租人承诺给予新承租人的免租期租金损失。

三、深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司、吴宗圣房屋租赁合同纠纷

（2019）粤19民终4105号

广东省东莞市中级人民法院

案情简介

深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司（下称“承租人”）与吴宗圣（下称“出租人”）签订《物业租赁合同》，约定租赁期限为10年。案涉合同约定如承租人提前退租的，其租赁保证金不予退还。后双方签订《补充协议》约定免租期为180天，该免租期所产生的除租金以外费用由承租人承担。后承租人在免租期内单方提出解除合同，双方发生纠纷，出租人诉至法院，请求判令承租人向其赔偿免租期内租金损失40587.2元。

裁判观点

法院认为本案争议焦点为承租人是否应当向出租人赔偿免租期内的租金损失。关于租金损失，由于租赁双方约定的租赁期限为十年，而半年的免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，本案又系承租人违约造成合同解除，必然对出租人造成免租期内的租金损失，应当由违约方承租人予以赔偿。原审法院根据双方约定的租金标准，结合承租人的实际承租时间及被没收保证金的情况，判令承租人应赔偿的租金损失无误，予以维持。

四、山西振江建筑拆除有限公司与太原供水集团有限公司房屋租赁合同纠纷

（2017）晋民申298号

山西省高级人民法院

案情简介

2014年3月太原供水集团有限公司（下称“出租人”）通过公开招标方式确定山西振江建筑拆除有限公司（下称“承租人”）承租位于和平南路1号的商住综合楼底商。租赁期限为2014年10月1日零时起至2024年3月31日24时止，其中装修期限自2014年10月1日零时起至2015年3月31日24时止，期限为6个月，装修期间免交租金。后承租人以租赁物前存在绿化带清理事宜为由迟延缴纳租金。双方因此发生争议诉至法院，出租人请求赔偿免租期租金损失。

裁判观点

法院认为，合同解除后，违约方应承担赔偿损失的责任，免租期属于出租人在承租人全面履行租赁合同时给予承租人的利益，承租人未全面履行租赁合同也应承担免租期房屋闲置的损失赔偿责任。但该损失由承租人全部承担有失公允，出租人亦应承担相应损失符合情理。

五、江苏宏玮大酒店有限公司与张奇、袁鑫房屋租赁合同纠纷

（2019）苏09民终3342号

江苏省盐城市中级人民法院

案情简介

2018年11月1日，宏玮大酒店（下称“出租人”）与阜城艾丝九八酒吧（下称“承租人”）签订《房屋租赁合同》，酒吧经营者张奇在合同上签名。合同约定，出租人考虑承租人的实际情况，从2018年11月1日至2019年3月30日期间出租人免收租金，承租人可以装修及试营业。后经营者张奇以租赁房屋存在消防安全措施不完善、出租人法定代表人及员工在酒吧消费不付费等情况，严重影响了酒吧经营，致使不能实现合同目的为由向出租人寄出《解除合同通知书》，并于同日迁出房屋，出租人认为己方不存在致使租赁合同无法履行的违约行为，并要求承租人继续履行合同。

裁判观点

法院认为所谓免租期，即指出租人免除承租人支付租金债务，将房屋无偿赠与承租人使用的期间。在合同约定的免租期内，承租人无需支付租金。根据《合同法》规定，赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行，在受赠人不履行赠与合同约定的义务时赠与人可以撤销赠与。据此，免租期债务免除的性质应属附义务赠与，所附义务即为承租人在租期内按约使用房屋、支付租金，直至租赁合同约定的租赁期限届满，在约定的租期未届满之前不得退租。当承租人违约提前解除合同时，出租人基于租赁合同本应得到的利益将落空，承租人未履行完上述所附义务，出租人可撤销赠与，要求承租人支付免租期内的租金。至于承租人是否须支付全部免租期租金，则应从公平原则出发，结合承租人实际使用房屋的时间予以计算，即根据承租人实际使用租赁房屋的时间与租赁合同约定租期的比例乘以合同约定的免租期时间确认承租人免于支付租金的期间，对超出该期间的免租期期间，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，承租人在免租期内即已违约解除合同，合同约定的应付租金的租期尚未开始，故承租人对其使用案涉房屋的全部免租期期间应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。