2016年：A公司与B公司签订十年期整体租赁合同，出租超10万方核心商圈写字楼物业，约定逐年递增租金。B公司取得整体租赁权后，作为二房东，将物业分别进行转租给不同的实际承租人并收取租金。

2017-2018年：B公司以物业存在规划验收和房产证办理延迟等“瑕疵”为由开始陆陆续续拖欠租金。

2020年疫情初期：A公司主动落实国家政策，减免B公司1个月租金，体现央企担当；

2021年疫情与知名房企暴雷事件：B公司以此遭受疫情影响及面对和处理作为实际承租人的知名房企暴雷事件为由，要求扩大减免诉求；

2022年合同解除：B公司经营不善，无力支付拖欠的租金，A公司果断起诉，同步申请财产保全，冻结B公司资产。

焦点1：A公司如何确保实际承租人顺利移交？

由于B公司拖欠巨额租金，拟解除租赁合同，为了确保大量实际承租人顺利移交，避免引起大量实际承租人退租，A公司与B公司协商搁置争议，优先通过签订书面协议方式协商解除合同，固定B公司欠租的事实，并约定B公司限期内移交实际承租人和自租部分退场，防止双方损失持续扩大，也有效避免因双方纠纷影响项目正常的运营秩序。

焦点2：疫情能否成为“免租金牌”？

B公司主张：要求减免6个月租金，将经营风险转嫁A公司；

A公司反击：

（1）结合最高法涉疫情司法解释，区分“疫情影响”与“商业风险”；

（2）提交封控天数证据，精准核算合理减免比例；

（3）举证B公司长期拖欠租金早于疫情，违约具有持续性；

（4）证明面对和处理作为实际承租人的知名房企暴雷事件是B公司作为二房东的义务；

（5）援引国资委文件，证明已超额履行政策义务。

裁判结果：法院仅支持封控天数对应的租金减免，驳回B公司其余诉求。

焦点3：次承租人租金归属

B公司辩称：已配合换签，部分费用应抵销；

A公司行动：

（1）锁定《解除协议》原文，证明B公司无权继续收费；

（2）调取次承租人支付凭证，形成完整资金流向证据链。

裁判结果：B公司全额返还实际收取的此承租人租金，A公司权益零折扣维护。

1.事前筑牢“防火墙”：

• 建立租金动态监控机制，逾期达到相应天数自动触发律师函程序和解除合同程序；

• 对于二房东租户，明确约定相应的转租条件和要求，并约定在合同终止和解除情况下配合移交实际承租人的义务和相关安排。

2.事中快速反应：

• 疫情初期即组建专项小组，每日研判B公司经营动态；

• 做好诉讼风险研判，平衡公司整体利益和诉讼利益，尤其在面对二房东租户的情况下，采取协商解除的方式有效确保大量实际承租人顺利移交，避免引起大量实际承租人退租，影响项目正常的运营秩序，防止双方损失持续扩大；

• 在B公司发函解约48小时内，完成诉讼材料准备与保全申请。

3.诉讼精准打击：

• 采用“分案起诉、集中攻坚”策略，剥离次承租人纠纷；

• 针对疫情减免租金的问题，积极收集国家和地方政策，必要时进一步咨询取证。同时精准适用疫情政策，需结合政策发布时间、地域风险等级、实际封控天数综合核定减免比例，避免“一刀切”；

• 违约金动态平衡：尊重合同自由，但需以实际损失为基础，参照LPR灵活调整，兼顾公平原则。

4.执行未雨绸缪：

• 诉讼阶段同步摸排B公司资产，冻结其银行账户、股权；

• 搜集承租人资金转出记录，积极争取法院冻结和执行债权，必要时发起代位权诉讼。

• 协调和对接次承租人，确保合同解除后租金直接划转给A公司。

本案是央企依法维权、精细化管理风险的标杆实践。A公司通过“强合同 快响应 准诉讼”组合拳，在疫情引发的租赁纠纷潮中逆势突围，以法律为根基、以证据为武器、以专业为底气，在复杂商业环境中构建不可逾越的合规防线，不仅挽回巨额损失，更维护了国有资产安全。