据贺倩明博士分析，房地产新周期对城市更新的影响主要表现在以下五个方面。一是村集体与房企合作意愿动摇，原合作关系解除风险增加。目前村集体与房地产企业是否能够继续合作将项目开展下去存在较大风险，很多项目处于洽谈解除甚至停止状态。二是被搬迁人信心不足，搬迁谈判难度加大。原先搬迁谈判已是城市更新中的难题，如今加上市场环境变化和被搬迁人信心变化，导致搬迁谈判进度缓慢，难度增加。三是金融机构资金风险加剧，资金进入更加审慎。四是大量房企收缩战线，项目进度放缓。五是项目预期利润下调，合作纠纷增加。

以深圳城市更新近十年的变化为例，贺倩明博士提出了三点变化：结构之变、方向之变、市场主体之变。

第一，结构之变体现在存量土地开发市场三驾马车并驾齐驱。

深圳城市更新市场经历了两次大转变：从城中村改造到工业园区升级改造，再到全面城市更新（包括旧工业区、旧商业区、旧居住区和城中村）。深圳市推出第一部《深圳市城市更新办法》宣告了深圳开启全面城市更新时代。在《办法》出台后，各市场主体对城市更新表现出了热衷倾向，各路资金、各个企业纷纷涌入城市更新市场。过去十年里，整个深圳城市更新市场活跃，发展迅速，但具体到个案项目上，却存在推动进度缓慢，项目周期漫长，城市更新市场化效率低的状况。

在上述状况下，政府推出棚户区改造。2016年前后，政府基本上把旧住宅区的城市更新叫停并改为棚户区改造。棚改主要针对的是旧住宅区，棚改方向主要是建设保障性住房及人才住房。

当前，政府重点推进土地整备利益统筹。《深圳市土地整备利益统筹办法》（征求意见稿）《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》等政策的公布，都表明政府在大力推动土地整备利益统筹模式。在政府的主导之下，土地整备利益统筹可以驱动成片工业园的改造和城中村的大规模改造。这种情况下，项目规模会变大，利益关系会更复杂，项目利益调整空间也会更大。

第二，方向之变体现在以下方面：其一，政府角色从裁判员变为裁判员 运动员；其二，改造方式由拆建式更新变为综合整治 有机更新；其三，改造方向由传统地产变为产城融合 住房保障；其四，监管思路由计划规划控制变为全过程监控体系。

第三，市场参与主体也发生变化，主要表现为：由民企主导变为国企主导；由房地产开发主导变为成片产业园开发主导；由搬迁补偿市场协商变为政府加大市场干预力度；由回迁房交易市场活跃变为政府严格限制回迁房炒卖。

贺倩明主任坦言，深圳城市更新的走向某种意义上也代表了整个大湾区乃至其他一些城市的走向。实际上，很多城市政府在城市更新政策的制定方面已慢慢呈现趋同，各主体对城市更新板块的共识也在逐渐形成。

贺倩明博士在结合深圳城市更新变化和自己多年从业经验后，对市场主体参与城市更新提出了五点建议。

一是市场主体需要意识到城市更新是国家长期战略，要秉承长期主义。这一点又可拓展出以下几个方面：其一，形成经济新增长点，促进经济持续健康发展；其二，完善住房保障体系，促进房地产稳定健康发展；其三，推动新型城市建设，提升城市发展质量；其四，升级城市治理体系，提升人民群众幸福感。二是关注存量项目，寻找价值洼地。三是争取政府重点项目，抓住政策风口。四是审慎选择合作伙伴，创新商业模式。五是强化项目风险评估，引入第三方分散风险。